作為社會治理的“最後一百米”，物業管理與百姓的生活息息相關。

在今年的全國兩會上，全國人大代表，南京快易潔家政服務有限公司人力資源部經理、高級家政服務員高華瑞，提交了一份關於製定物業管理法的建議。

全國人大代表高華瑞

現狀》》》

部分物業陷入“低價低質”惡性循環

在小區管理中，業主自治是一支十分重要的力量，但因為召開難、運作難、監管難，導致業主自治效果差強人意。

物業管理小區同樣有不少“鬧心事”。2015年以來，國家深化推進“放管服”改革，行政審批取消了物業服務企業資質和從業人員資格核定後，出現物業管理行業準入“零門檻”現象。

就在同一年，國家發改委取消了物業服務收費政府指導價，導致物業服務企業與業主協商定價困難重重。物業服務企業成本開支逐年攀升，部分企業入不敷出，為生存需要不得不降低服務標準和服務質量。而部分業主委員會成員明知質價不符，但又擔心在任期內主動支持調價而得罪廣大業主，同時由於沒有市場參考標的，無法主動啟動調價，物業服務陷入“低價低質”惡性循環的怪圈。

涉及基層治理但保障機製尚未跟上

此外，隨著我國國家治理體係和治理能力現代化的推進，物業管理活動的內涵與外延也隨之發生了變化。比如疫情防控期間，物業服務企業除了負責小區日常服務外，還承擔了街道、公安、衛健等部門委托的一些工作，並涉及居民小區市政綠化、人口普查、違章整治等多項“準公共管理”。從這個意義上講，物業管理兼具了物業服務合同的民事契約性與作為準公共產品的行政管理性“雙重屬性”。

這種看似物業已“融進”基層治理的狀態，無論是在理念還是實踐上，仍存在“圍牆”待突破。高華瑞介紹，2021年實施的《民法典》確立了物業管理的基本法律關係，雖具有很強的指導性和原則性，但仍然滿足不了複雜的物業管理實踐需求，特別是關於涉及物業管理活動定位的核心問題，超出了地方立法權限，地方性法規無法規定，“因此，有必要由國家層麵統一立法，細化銜接《民法典》相關規定，將《民法典》有關物業管理的立法原意與立法精神具體製度化。”

建議》》》

加快國家立法拓展物業管理法定職責

據不完全統計，國內已有80多個省市開展了物業管理地方立法，這些立法實踐重點在推動建立黨建引領下的社區治理架構、推動物業服務納入基層治理、規範物業服務共有資金管理等方麵做了探索，並在落實屬地責任、形成部門聯動、規範業主自治組織活動等方麵，為國家層麵的立法工作積累了豐富的素材。

基於此，高華瑞建議，全國人大常委會製定物業管理法，構建物業管理共建共治共享新格局。高華瑞提出，將傳統物業管理向“紅色物業”轉型，強化物業服務企業的公益屬性和社會價值；把物業管理的職責從房屋維修、治安治理、綠化養護、保潔服務，拓展到與小區居民共同營造文明、溫馨的現代生活家園中。

加強行業監管促進可持續發展

在具體製度設計上，高華瑞建議落實基層組織屬地管理責任，強化屬地物業管理指導監督職責，屬地政府要把物業管理納入社區治理體係，加強指導和統籌協調，健全目標考核機製；明確行業監管職責，推進公安、城管、環保、消防等部門執法職能延伸至小區，打通物業管理“最後一公裏”，形成齊抓共管的工作格局。

高華瑞還建議，國家立法層麵明確業主大會的主體資格，對其法律地位進行確認，進一步完善業主大會製度，明確業主大會、業主委員會的成立流程、運行規則及法律責任。此外，進一步完善市場機製，加強物業服務行業監督管理，建立以信用管理為核心的市場準入退出機製，強化物業招投標監管，營造優勝劣汰、公平有序的市場環境，促進行業可持續發展。

通訊員 寧人宣 揚子晚報/紫牛新聞記者 薛玲

校對 李海慧

編輯 : 嚴靜