小區內部停車位的權屬一般比較清晰，停車費用的歸屬一般也不會引起爭議，但在小區圍牆、外圍商鋪和小區紅線之間的“灰色地帶”，停車位的使用權和收益權又該歸誰所有？近日，江蘇省高級人民法院公布了一起相關案件的判決結果，法院在判決中明確了這類車位的權屬應當以最初批準項目建設規劃時是否屬於“規劃內”車位作為判斷標準，非規劃內車位依法應屬於小區業主共有。

新業委會成立，起訴收回商鋪占用車位

江陰某小區建成於2004年，共有11幢樓，包含住宅樓和商業用房。其中商業用房分布在小區外圍，兼作小區內外的隔斷使用。

該小區商業用房周圍與市區公共道路間設有一些停車位，小區建成後很長一段時間內，這些停車位都處於開放狀態，小區業主們對於車位的權屬也沒有太在意。

2017年，出於規範停車等原因，經相關部門審批後，開發商對小區東麵商業用房外圍的停車位設置了停車道閘並委托給商戶管理，相關停車位被商戶用於在自家消費的客戶使用。

2022年10月，小區新一屆業主委員會成立後，查詢小區建築規劃圖紙發現，東麵商戶周邊的停車位雖然在小區圍牆外，但車位用地位於小區建築規劃紅線內，占用的是小區公共用地。經業主表決同意後，業委會決定代表全體業主前往江陰市人民法院起訴開發商和商戶，以“奪回”這些車位的使用權和收益權。

雙方各執一詞，法官多方谘詢專業意見

《民法典》第275條第一款規定，建築區劃內，規劃用於停放yabo80 的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。第二款則規定，占用業主共有的道路或者其他場地用於停放yabo80 的車位，屬於業主共有。

該案審理過程中，業主方認為，根據小區規劃圖紙，相關車位占用的是業主共有場地，依法應當屬於業主所有。

而開發商則堅持稱，案涉車位並不屬於《民法典》第275條第二款規定的業主共有車位，而是屬於《民法典》第275條第一款規定的“規劃用於停放yabo80 的車位”，因此並不屬於業主共有。

雙方爭執不下，在充分聽取意見後，承辦法官向建築行業從業人員和主管部門多方谘詢意見，得知“如果是規劃內停車位，一般要做預算和報批，在工程規劃許可證上應當有所體現。”

得到這一啟發，法官隨即開具調查令，調取了小區的規劃材料，結果發現爭議車位並不在規劃許可證載明的規劃範圍內。

法院判車位歸業主共有，商戶拆除道閘

“《民法典》第275條對車位歸屬問題進行了規定，兩款規定的對象分別為規劃內車位和非規劃內車位，其權利歸屬有不同的判定規則。”江陰法院認為，本案中，當事人對案涉車位究竟是否屬於“規劃內”存在爭議，對此，應當以最初批準項目建設規劃時為判斷標準。

也就是說，規劃內的車位，一般應當指開發商經政府核發工程規劃許可證批準同意後，建造的用於停放yabo80 的車位。而本案中的車位在行政機關核發的建設工程規劃許可證上並未體現。

不僅如此，法院還核查到，在小區建造完成後，這些車位並沒有單獨辦理產權登記手續登記於開發商名下。同時，建造成本是否確定並未計入業主購房費用，開發商對此亦語焉不詳。

綜合上述情況，經專業法官會議討論一致認為，案涉車位為占用業主公共場地的停車位，依法應屬於小區全體業主所有，開發商、商戶應當在判決生效後拆除設置在車位外的道閘。據悉，一審判決後，原被告雙方均未提出上訴。

據介紹，承辦法官持續跟進判決履行情況，相關商戶自行拆除了道閘，業委會接管了這些車位，商戶紛紛積極聯係業委會租賃門前車位。小區業委會收到外圍車位的公共收益款，在聽取業主意見後，決定用部分收益款給業主們分紅。

>>律師說法

紅線內增設停車位，開發商無權私自使用

“該案的裁判，明確了小區建築規劃紅線內且在圍牆外或者商業用房隔斷外的場地，法律性質上屬於《民法典》規定的“業主共有的其他場地”，屬於業主共有。”江蘇億誠律師事務所的徐旭東律師向揚子晚報/紫牛新聞記者表示，這對廣大業主來說無疑是一個很好的普法案例。

徐旭東介紹，小區紅線範圍內的“規劃內”車位，如果已經登記於開發商名下，遵循《民法典》第275條第一款規定，可由開發商與購房人通過出售、附贈或者出租等方式進行處分，而占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，按照《民法典》第275條第二款規定，所有權屬於全體業主，則不能通過上述方式由開發商私自進行處分。因此，該案中的爭議車位所有權屬於全體業主，不能由開發商私自交付商戶僅限在自家消費的客戶使用，否則就侵害了小區業主的利益。

那麼，對於像該案中這樣開發商占用小區紅線內共有道路或其他場地增設車位的行為，小區業主應當如何維護自身權益呢？

對於這一問題徐旭東表示，小區業主委員會可以按照管理規約的約定獲得業主授權，代表全體業主作為訴訟主體，依法提起民事訴訟，要求開發商或相關商戶停止侵害、恢複原狀，或者將經授權使用所得收益歸全體業主所有，但小區業主個人無權提起訴訟。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

校對 盛媛媛