同事老張最近問我，說他經常收到開發商發來的廣告，什麼“第四代住宅來了”“住宅市場迎來革命性突破”，老張說，這個“第四代住宅”究竟是個什麼樣子呢？比他現在住的房子好在哪裏呢？帶著老張的疑問，樓市馬坐播走上街頭，采訪了幾位路人，聽聽他們眼中的“第四代住宅”究竟是個啥。

問題①：你聽說過“第四代住宅”嗎？

采訪對象A（女）：沒聽說過，不知道哎

采訪對象B（女）：第四代住宅？不清楚，我們住的是第三代嗎？

采訪對象C（男）：在朋友圈裏看到過，還蠻醒目的，不過不曉得是什麼意思，就是貴嗎？

其實“第四代住宅”的說法並未得到過官方的認證，而是以“品質改善”來取代。以南京為例，今年6月，南京出台了《關於支持住宅品質改善提升優化規劃服務管理若幹措施的通知》，對住宅的容積率、架空層、門廳高度、挑空平台等細節做出了新規，南京也因此正式拉開了第四代住宅的序幕。那麼回到開始時的疑問，究竟什麼是“第四代住宅”呢？

如果按照住房功能來劃分，“第一代住宅”是指單位分配的住房，包括“房改房”，它提供的是最基本的居住功能；“第二代住宅”是商品房興起後的最早一批房產，多數有物業管理；“第三代住宅”則是目前大多數人居住的房子，也是市場的主流，除了物業服務，還有配套設施，比如健身小廣場、寄送快遞服務、小區的綠化園林等等，而“第四代住宅”則是在第三代的基礎上，打造人與自然和諧互動的生活空間，顯著特點可以理解為兩點，一是得房率高，有的能超過100%；還有一點是大露台，也就是人們常說的空中花園，2021年國家住建部曾發布過一份《城市森林花園住宅設計標準》，這也被視為“第四代住宅”的標誌之一。

問題②：大露台、得房率高是第四代住宅的標誌，你怎麼看？

采訪對象A（女）：有露台就是第四代住宅了？我家有個小露台，多大的才算第四代呢？

采訪對象B（女）：露台大的話麵積就多了，總價肯定也跟著上去了吧

采訪對象C（男）：“第四代”應該不是隻有大露台，居住舒適度也會比現在的好很多，新風、地暖都應該是標配。

確實，“第四代住宅”的賣點還有不少，往往也跟“豪宅”畫上了等號。不僅是在河西，南京的江寧、江北、城東等板塊的大戶型項目都“卷”起了第四代，比如河西青奧濱江的中海江南玖序，推出的最小戶型200平方米，戶戶都有露台花園，而且錯位分布，露台最大開間12米，客廳挑高超過6米；江寧的悅著九章號稱當地首家“第四代住宅”，將3棟洋房按照四代標準進行了規劃調整，增設了錯層挑空平台，飄窗進深也得以提高。在江北，江韻瑧悅的部分樓層為生活陽台+270°弧形轉角大露台設計，露台為錯層分布，客廳同樣是6米以上的挑高。

問題③：對居住品質，你有哪些期待？

采訪對象A（女）：別的要求沒有，物業服務能再負責一點就好了，不能光收錢不辦事。

采訪對象C（男）：舒適度一定要排在首位，麵積大不大要看各人的經濟實力，總之，一分價錢一分貨。

總體上看，各家開發商都選擇在“第四代住宅”上開辟了新賽道，不過這條賽道能走多遠，目前還是個未知數。目前市麵上不少“第四代住宅”以贈送大麵積露台、高得房率來吸引眼球，但是並未真正達到庭院設計和垂直花園的標準，尤其是一些項目以毛坯形式交付，也難以最終實現“第四代住宅”的體驗。有人說，當下樓市行情處於低位，房企打出“第四代”的噱頭隻是為了吆喝，買家出手前還是要冷靜，讓“第四代住宅”的風再吹一吹吧。

策劃：李軍

統籌：殷小平

攝像/剪輯：李銘哲

設計：馮晨禛

包裝：唐嘉鈺

扇麵題字：張天翼

文案/出鏡：馬祚波

校對：盛媛媛