今年，隨著房地產政策不斷調整優化，不少房地產開發商和房地產中介機構推出了優惠政策，在一些城市取得了一定效果。但記者注意到，最近一段時間，有些開發商和中介機構推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引購房者。針對這一情況，近期，全國多地包括鄭州、南寧、山東等地有關部門，陸續發布了風險提示。那麼，“零首付”“超低首付”究竟是怎麼回事兒呢？

“零首付”購房的真相與風險

所謂“零首付”“超低首付”購房，一般是指購房者在沒有預先投入首付款項或遠低於政策規定的首付款比例款項的情況下，依賴房地產開發商或中介機構來預先墊付貸款，或者是通過虛抬房屋價格，繼而從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。

最近，鄭州市住房保障和房地產管理局和南寧市住房和城鄉建設局先後專門針對“零首付”發布風險提示。9月以來，山東金融監管局也專門發布提示，明確指出，部分房地產開發商和中介機構為吸引購房者，推出了“零首付”購房的策略，但這種看似誘人的優惠背後，往往隱藏著巨大的金融風險，侵害消費者的財產安全和合法權益。此後，四川銀行業協會也以公約的形式，要求不得以“零首付零月供”等營銷噱頭誤導消費者。

從17萬變2萬 “超低首付”的暗箱操作

今年5月，中國人民銀行和國家金融監督管理總局發布的《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規定，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。可見“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。那麼，“零首付”“超低首付”真的可以買到房嗎？

最近一段時間，在不少社交平台上，搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”，可以發現不少相關的頁麵，涉及全國多個城市的樓盤。這些“零首付”“超低首付”購房是否真的存在？為了驗證這些消息，記者順著網上的介紹，以購房者的名義，對位於鄭州的幾個樓盤進行了走訪。

按照我國現行要求，首套房首付款比例為不低於15%、二套房首付款比例不低於25%，目前大多數城市正在執行這一比例要求，北京、上海等地首套住房最低首付款比例則為不低於20%。

而記者通過走訪發現，在鄭州確實有一些樓盤許諾可以用低於15%首付比例進行“超低首付”。甚至有銷售人員在得知記者確實有購買意向後，直接的就給出了2萬元首付的條件。

按照銷售人員的介紹，首付2萬的前提是，這套總價97萬的戶型，要按照114萬的總價來簽訂合同和發票，這樣通過簽訂陰陽合同、虛抬總價，可以增加銀行貸款額度，相當於直接就把首付款給“貸”出來了，操作起來也完全不需要擔心有問題。

房地產銷售人員：不是第一家出現這種情況的，之前別人好幾年前的房本早都辦下來過了。不用擔心，因為你的合同發票這是一致的，查以後能查出來什麼？

某售房中介：又不多收你的錢，他既然敢這樣，還給你開發票，開那麼高的發票。既然敢跟你這樣說，說明他肯定是有成功案例的。

“零首付”真的“零代價”嗎？

開發商或中介機構推出優惠，無非是為了吸引購房者，加速銷售回籠資金。讓購房者零代價或者以最小的代價買到房，是“零首付”“超低首付”最大的噱頭。但事實上，購房者真的沒有代價嗎？

記者發現，使用“零首付”或者“超低首付”後，對購房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高。按照銷售人員展示給記者的房價計算，原價97萬元按15%繳納首付款後，剩餘貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應還款3865.32元。如果按照房地產銷售人員推薦的方式，將97萬元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個月需要多還682元，提高幅度為17.6%；而如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付後，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度後的總利息則為561731元，多出了84000多元。此外，由於在合同及發票中標注的房屋價格高於真實價格，還會在購房過程中產生額外稅費。

北京大學房地產法研究中心主任 樓建波：“零首付”並不會真正減輕購房者的支付負擔，最終付的房款是一樣的，如果再加上貸款利息，實際上最後付出去的錢肯定比付了首付要多。

“零首付”“超低首付” 存在諸多風險

目前開發商和中介機構宣傳的“零首付”“超低首付”，看似是幫助購房者“提前上車”，但是實際操作下來，卻是風險重重。

廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房，急於安家的他，在本不具備購房能力的情況下，聽從了銷售關於使用“零首付”的建議，覺得自己可以“先上車再補票”，未來再解決還款的問題。於是，在實際隻付了數千元的費用後，田先生就簽訂了購房合同。然而，雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少。由於自己當初衝動使用“零首付”購房，缺乏對後續還款的規劃，沒多久，他就出現了房貸逾期。

記者發現，“零首付”的方式，很容易增加購房者對自身購房能力的誤判，極大增加了違約風險。

那麼，銀行在這一係列的過程中是否有可能審核出房屋價格方麵的問題，從而避免此類現象的發生呢？為此，記者聯係了當初為田先生辦理貸款的銀行網點的相關負責人。

某銀行惠州大亞灣支行貸款業務負責人 葉經理：沒這方麵的要求去審核，就像去菜市場買菜一樣，誰去審核價格怎麼樣呢？作為交易雙方，以合同價為準。

實際上，根據我國《商業銀行法》等法律規定，商業銀行負有法定義務，審核借款人的貸款資質、擔保條件及貸款用途等相關內容。同時，對於房屋價格的審核方式，業內也早已有較為成熟的機製。

北京市房地產法學會副會長 趙秀池：銀行肯定要審核房屋的價值。因為房貸是以房子做抵押的，一定要對抵押物的價值進行審核。評估的時候一般是比照市場價，周邊同區域的房價，當然房屋結構等各方麵也要考慮，然後去做比較，來確定一個合理的住房的價格。

相關人士表示，“零首付”對於銀行來說，風險同樣不容小覷。少數銀行由於審核不嚴等原因為“零首付”購房發放貸款，看似增加了業務量。但實際上，由於“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購房能力的人，也加劇了金融杠杆效應，使得市場波動帶來的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞賬風險。因此，在發放貸款前，銀行還應當通過審核流水、麵談、走訪等手段，驗證首付款來源真實性。

北京大學房地產法研究中心主任 樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購房人的錢，實際上是我們普通人存在銀行的錢。如果錢收不回來，最終損害的是儲戶的利益。

（總台央視記者 王琰 崔霞 楊瀟 金曉曦 王露瑩）

來源：央視新聞客戶端