“全時段、全業態、全客群”“一站式滿載購物”……這是緊鄰南京南站的明發商業廣場在2008年首次開盤時的宣傳標語，然而10多年之後，這裏卻因空置率過高、業態雜亂而飽受詬病。如今的明發商業廣場究竟什麼樣？業主們還會選擇繼續經營嗎？揚子晚報/紫牛新聞記者近日進行了實地探訪。揚子晚報/紫牛新聞記者 馬祚波
如今破敗不堪的模樣
頭腦一熱買鋪，如今感歎“賣不掉”
“我是2008年開盤時就買的鋪位，現在感覺被忽悠了，想賣卻賣不掉。”顧先生是老南京，原本家住城南雨花台附近，對於曾號稱“亞洲最大”的南京南站周邊開發項目頗感興趣，也是一位投資達人。他告訴記者，明發商業廣場當初在開盤前，帶著一大波明發的老業主去現場實地看盤，“你知道的，房地產市場就是這樣，當身邊有人開始搶房的時候，你往往會不夠理性。”
顧先生回憶說，當時跟他一起到售樓處的上百位購房者中有9成以上都出手買了鋪位，他也頭腦一熱，購買了一套50多平方米的產權式商鋪，由於地段較好且位於臨街的位置，每平方米的價格接近3萬。隨著人流量日益稀少，顧先生的鋪位輾轉租給了多位商戶，如今租給了做餐飲的小老板。
公開資料顯示，南京明發商業廣場由明發集團南京房地產開發有限公司開發建設，項目位於雨花台區玉蘭路99號，處於寧南現代商貿核心區域，東靠寧溧路，南至繞城公路，與“亞洲第一大站”南京南站一路相隔，周邊還有國際汽配城、麥德龍等商業設施。
布局雜亂
記者了解到，2008年6月，明發商業廣場首次開盤，兩幢房源在兩個月時間內就銷售一空，隨後，該項目又推出200多套商鋪，很快也宣告售罄。3年之後的2011年年底，明發商業廣場內的蘇寧電器、中影國際、藍灣咖啡、樂滿堂KTV、如家快捷酒店等十大主力商家舉行了開業典禮。
名牌被遮擋無人過問，空調室外機對著室內吹
8月21日，記者冒雨來到明發商業廣場，停車場裏頗為空曠，約有一半的空位。明發商業廣場由西側的A、B區，及東側的C、D區組成。西側的A、B區麵積最大，永輝超市和明潤家居港均位於此處。從停車場走向A區的路上，記者看到路邊臨街的商鋪約有三分之二處於開門營業狀態，不過業態設置雜亂，有的民宿門麵緊鄰中國電信和餐飲燒雞公門店，電動車出租門店緊挨著七家灣牛肉鍋貼。就在A2幢的入口處，頗為顯眼的門庭下，左邊一家網約車門麵、右邊一家蘭州牛肉麵，給客人的體驗感減分不少。
空調室外機隨處可見
進入明發商業廣場內部，一股熱浪瞬間襲來，溫度比在室外還要高出許多。記者這才發現，兩側牆壁上裝了起碼五六台空調的室外機，原來，由於設計原因，內鋪的空調室外機隻能安裝在過道內，機器的轟鳴聲加上悶熱的感覺，讓人立馬想逃出去。
記者繼續往前走，看到內部的扶梯基本已經停用，牆壁和房頂上多處起皮，地麵濕滑，因長期積水，有的路麵已經發黑。在一處小廣場上，記者還看到“明發商業廣場”的名牌刻在石碑上，中間幾個字已經被雜草掩蓋，竟也無管理人員過問，令人著實吃驚。
招租廣告隨處可見
公寓招租廣告隨處可見，月租最低不到1000元
在明發商業廣場內部實探時，記者發現“公寓招租”的廣告隨處可見，公寓麵積從20多平方米到50多平方米不等。記者通過招租廣告上的電話與一位劉女士取得了聯係，她告訴記者，想要租房的話隨時都能搬進來，最便宜的價位每月900元，20平方米左右，如果要大一點的差不多2000元的月租。“我不是中介，我就是房主，當初買的內鋪租不掉，隻能做公寓了”，劉女士在電話裏告訴記者，如今內鋪大概有一半的房主都拿來做公寓了，還有人做民宿，畢竟離火車南站比較近，有旅客一大早趕火車的話，會選擇在這裏先住一晚，第二天方便一些。
有人用鐵籠晾曬衣物
記者看到，有不少民宿主將洗滌過的床單被套晾曬在明發商業廣場的過道裏，為了防止有人錯拿，還做了可以上鎖的鐵籠曬衣服。
過道裏晾曬衣物
永輝超市仍有人氣，家居港依舊蕭條
在明發商業廣場裏人氣最旺的要數永輝超市了，其與明潤家居港均位於B區。雖然是周三工作日的下午，超市的人流量依然不少，水果和水產品及肉類的鋪位前客戶最多。一位工作人員告訴記者，客人大都是南京南站附近的住戶，開車幾分鍾就過來了，購物滿幾十元還可以免費停車，比較劃算。
名牌被遮擋也無人過問
而在明潤家居港裏則顯得較為蕭條，在這裏做紅木桌椅生意的鄭老板是從原來花神家具港搬過來的，“那邊拆遷的時候，沒有什麼地方可以選擇，當時就覺得明發這裏的人氣不如花神”，鄭老板說，現在就這樣維持著，租金也不太高，運氣好的話每天能做四五單，運氣不好幾天才一單。
產權式商鋪應“背鍋”，管理無方也需擔責
從開盤時的搶手“神盤”，到現在的布局雜亂、設施破損、乏人問津，明發商業廣場究竟經曆了什麼？是何原因導致如今的局麵呢？南京工業大學經濟與管理學院教授、南京市房地產學會會長吳翔華認為，當初售賣時的產權式商鋪要算是“罪魁禍首”。“銷售時開發商將商業部分分割成了一間間的小鋪位，這就比較麻煩了”，吳翔華表示，每個小業主的想法無法完全統一，你做餐飲、我賣服裝，管理方又沒有嚴格限製，這就從根本上決定了整體的業態布局雜亂不堪。
布局雜亂
“還有個類似的例子是萬達金街，當初也是售賣的產權式商鋪，無法統一經營內容，”吳翔華說，當時開發商依然采用的是住宅開發的思維，明發在做火車南站的商業廣場時也沒有太多商業開發經驗，於是就想盡快出售、收回投資，結果導致現在的局麵。而現在的商業項目在土地出讓時就會明確要求，開發企業可以售賣少量的沿街商鋪，內部的商業部分必須自持且不得轉讓，就是為了規避業態雜亂的風險。
如何改造“翻紅”？專家：代價很大
分析出原因後，那麼明發商業廣場究竟該如何改造才有望“翻紅”呢？前文中投資鋪位的顧先生認為，這個項目很有代表性，“除非徹底改造，否則隻能等著整體拆除了。”吳翔華對這一觀點表示認同，他認為，業主可以委托一家商業管理公司，從修改出入口入手，對項目重新規劃、重新裝修、重新功能分區，隻有這樣才能舊貌換新顏。
內部扶梯已停用
此外，由於項目內缺乏吸引人流的網紅打卡點，整改後的明發商業廣場可以設計幾處受年輕人歡迎的打卡點，重新積聚人氣。“這個商業項目剛開始的定位便有問題，因此改造的難度很高，代價也很大，關鍵還要看小業主們是否同意”。
經營交給專業人士操盤，或許還有一線生機
“南京部分老舊商業綜合體遇到的問題，其核心症結在於其早期以銷售為主導的開發模式。”戴德梁行南京公司副總經理王飛強指出，此類項目在初期往往承諾了難以在後續運營中兌現的高額投資回報率，加之小投資者多元化的需求與租金期望，導致了這些項目很難實現統一規劃、統一招商及統一管理，進而影響了整體運營效果與承諾回報的實現。
此外，這些老舊項目在規劃布局、動線設計及管理理念上，已難以適應當前購物中心或商業綜合體的行業標準，從而在市場競爭中處於不利地位。從出路上來說，隻有將經營權整體轉交給具備專業運營和操盤能力的專業運營商，方能在當前競爭激烈的市場環境中，有機會實現與自持型購物中心的競爭。
王飛強表示，在南京新興商業綜合體中，夫子廟的萬象天地與河西國金中心是比較有代表性的。這兩大項目之所以能在吸引人流方麵脫穎而出，首先是通過引入眾多知名品牌的首店、首秀、首發、首演等活動，極大地提升了項目的吸引力。同時，它們在公共空間的打造與氛圍營造上，均采用了國內較高的標準，為消費者提供了超越傳統購物的體驗和環境，從而極大增強了項目的市場競爭力。
校對 王菲
